Площадь квартиры с балконом или без. От чего зависит входит ли балкон в общую площадь квартиры или нет? Отапливаемые балкон и лоджия

Покупая квартиру, или ожидая ее получение в новостроях, многие сталкиваются с техническими несоответствиями. Выражается это разницей между фактической площадью, и указанной в документах по БТИ. Как ни странно, происходит это в тех случаях, когда в квартирной планировке есть лоджия или балкон.

Для многих так и осталось загадкой, на которой как профессиональные фокусники подвизаются застройщики, входит ли метраж этих секций в оплату при покупке квартир. На самом деле, существует много нормативных противоречивых актов и законодательных уложений. Попробуем разобраться, что является правдой и как можно защитить свое право собственности на помещение.

О статье:

Что и как называется

Пока люди не сталкиваются с такого рода проблемой, они не всегда могут дать внятное и четкое определение двум этим понятиям. Поэтому обратим внимание на то, что:

Балконная конструкция, или балкон – это помещение, которое не отапливается, и выступает из фасада дома или здания. Стеной ограничено только с одной стороны, может быть покрыто крышей и остеклено, его глубина взаимосвязана с комнатой, которая находится внутри общего строения;
Лоджия – огражденная площадь, которая находится внутри общего здания и имеет три стены. Иногда, при угловом расположении, стены две. Она также может быть остеклена и имеет потолочное покрытие.

Если выразиться не казенным языком, то балкон всегда выступает из фасада, лоджия – нет. Кстати существуют комбинированные варианты, но речь сейчас не о них. На фото вы видите те принципиальные различия, которые озвучены.

Формы

Можно отметить, что разнообразие форм присуще только балконам. Они могут быть прямоугольные, скошенные, круглые, удлиненные. Это можно видеть на фото. Все зависит от проекта застройщика. В нынешних новостроях обычно ширина вынесенной за фасад конструкции около 80 см, а длина – 3,3 м.

Есть и другие различия, например, чтобы произвести утепление или остекление балкона, надо высчитывать вес всех используемых материалов. Плита, которая служит его основанием – выносная. Использование кирпича, тяжелых стеклопакетов или иных облицовочных тяжелых материалов может плохо закончится. Так что техника безопасности должна соблюдаться строго.

Также стоит знать, что на лоджию можно вывести трубы центрального отопления. Это делается с разрешения соответствующих инстанций, и тогда эту площадь можно внести в общее жилое помещение, увеличивая его стоимость при продаже. Для балкона подобные манипуляции категорически запрещены. Как выглядит утепленная трубами конструкция видно на фото.

Единственное, что можно назвать общим для этих конструкций – это высота парапета. По закону она должна быть не менее 1 метра.

Как считать

На самом деле, «летние помещения» и их площадь не считаются пригодными для проживания. Это указано в ЖК, который является главным законом в этой юридической области. Помогает правильным расчетам такое понятие коэффициент балкона и лоджии. На доступном для простых смертных языке, это установленные законодательным путем цифры, которые позволяют снижать общую стоимость площади квартиры. Коэффициент площади балкона к площади жилья – 0,3. для оппонента – 0,5. Что это значит? Разберемся на наглядных примерах:

Ранее в общую площадь квартиры не входили указания о «летних помещениях»;
Сейчас, понижающий коэффициент балкона 0,3, поэтому квадратные метры вынесенной за фасад площади нужно будет умножить на 0,3 и добавить к общей квадратуре квартиры. Так же в бумагах по БТИ производят расчеты для встроенного не отапливаемого помещения, только с коэффициентом 0,5;
Сответственно понижающий коэффициент для балконов и лоджий позволяет снизить стоимость помещения.

То есть, если в договоре купли-продажи жилья, на прилагающемся плане помещения будет указан метраж «летних не отапливаемых секций», тогда при расчетах общей стоимости к ним должны применяться указанные выше коэффициенты.

Не забывайте, что один вид «летнего помещения» можно утеплить, и тогда документы по БТИ будут включать этот метраж в общую стоимость.

Что является нашей собственностью

Коэффициент площади балконов и лоджий хоть и закреплен в нормативных актах, но указывает на нестыковки в законодательстве. Покупатели считают, что они оплатили все квадратные метры в своей квартире, но при этом, законодательно, именно балконы считаются общедомовой собственностью. Из этого следует, что к личному владению или частной собственности относится только метраж между стенами. Общая собственность всего многоквартирного дома это:

стены;
потолок;
коммуникации;
фасадная стена;
плита основания;
парапет.

Только на то, что находится в этих пределах, распространяется право частной собственности. Но ведь в таком случае неправомерно требование об оплате лишних метров, которые к тому же не отапливаются. Естественно, что к владельцам квартир не будет предъявлено никаких претензий по использованию пространства, но теоретически, если они будут мешать или портить общественное имущество, их могут оштрафовать.

Коэффициент предоставляет широкую возможность, для того чтобы в суде оспорить и указанный застройщиком метраж, и сумму, которая должна быть уплачена за квартиру. Документы, подтверждающие право собственности, обязательно должны содержать все сведения о помещениях, называемых вспомогательными. Иначе можно потратить много времени на судебные разбирательства, доказывая свои права.

Итог

Возможно, придет о время, когда законы будут отточены. На сегодняшний день – это нагромождение взаимоисключающих актов и поправок, в том числе и в области приобретения недвижимости. Учитывая общую малограмотность в юридических вопросах, часто мы не отстаиваем законные права. В сегодняшнем конкретном случае, это навряд ли сможет сделать и дипломированный юрист.

Заключая инвестиционный договор на покупку с застройщиком, покупателей нередко интересует вопрос расчета стоимости суммы сделки. В частности, входит ли балкон в общую площадь квартиры, и какая часть будет учитываться в дальнейшем при ежемесячном начислении квартплаты? С точки зрения законодательства Российской Федерации, действия застройщиков, использующих фактическую площадь балконов при расчетах цены квартиры, неправомерны, поскольку их стоимость должна рассчитываться с применением понижающих коэффициентов.

Если проанализировать статью 15. ЖК РФ «Объекты жилищных прав», в частности, пункт 5, то можно узнать, что:

Общая площадь жилого помещения рассчитывается путем сложения площадей всех ее частей .
Т.е. учитываются как помещения для удовлетворения бытовых нужд, так и вспомогательные, связанные с проживанием людей в жилом помещении;
Исключение составляют площади веранд, террас, балконов и лоджий.

Справочно: Это не означает, что застройщик, понеся расходы на строительство жилья, должен просто подарить балкон или террасу будущим покупателями.

Он оплачивается, но при определении справедливой цены должен использоваться понижающий коэффициент площади балкона, т.к. он не может считаться жилой площадью.

Причины, вызывающие путаницу

Давайте рассмотрим точку зрения застройщика, и попытаемся понять, что же движет им в такой ситуации:

Требования строительных норм;
Желание заработать на неосведомленных покупателей.

«Путаница, приводящая к обману» — вот выражение, которое часто можно услышать от покупателей жилья в новостройках, когда они пытаются уточнить общую и жилую площадь квартиры.

По тексту договора долевого участия «общая проектная площадь» включает в себя балкон — балкон в общую площадь входит, поскольку трактовка соответствует понятиям, применяемым в строительстве и используемых в СНиПах .

При получении технического паспорта в БТИ в документации также указана «общая площадь», поскольку такое понятие используется технической документации. Цифра эта включает в себя площадь с учетом .

Но следует понимать, что:

По новому ЖК РФ понятие «жилая площадь» не используется;
Специалисты БТИ проводят все замеры для учета построенного объекта, однако в алгоритм расчета площади жилья не включаются наружные конструкции, т.е. не входит балкон в общую площадь квартиры;
Общая площадь в паспорте БТИ (площадь с учетом балконов) печатается справочно, для того, чтобы было с чем сравнивать ранее выданные документы;

Справочно: Увеличение площади балкона (реконструкция или ) в дальнейшем также потребует внесения изменений в технический паспорт и обязательно отразится на величине квартплаты.

Если застройщик не ставит за цель обмануть покупателей, то при продаже квартир в многоквартирном доме он будет применять при калькуляции цены специальные понижающие коэффициенты.

Соответственно, что если покупатели не осведомлены о такой ситуации, то возможны обманы, т.к. покупатель соглашается с ценой за 1 кв.м жилья.

Методика применения понижающих коэффициентов

Рассмотрим в качестве примеров вариант расчета стоимости жилья с применением и без применения этих коэффициентов:

Покупая квартиру площадью 60 кв.м, где в общую площадь входит балкон 4 кв.м и лоджия 6 кв.м. без применения понижающих коэффициентов, покупатель будет оплачивать стоимость самого жилья — 50 кв. м, а также 10 кв.м. и лоджии (4+6).
Покупая аналогичную квартиру, но уже с применением понижающих коэффициентов, покупатель будет оплачивать покупку по следующему алгоритму:
1. за 50 кв.м полезной площади квартиры выплачивает всю стоимость;
2. за балкон 4 кв.м с учетом понижающего коэффициента 0,3;
3. за лоджию 6 кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0.5.

Правильный подход к покупке жилья — обсуждение стоимости квадратного метра

Как избежать излишней переплаты

Единственно правильный выход из подобной ситуации, это скрупулезное изучение инвестиционного договора. И нередко для этого потенциальные покупатели привлекают специалистов из разряда сотрудников БТИ, строительных и проектных организаций, риелторов и т.п.

Согласно статистических данных, средняя цена за 1 кв. метр жилья в новостройках в 2013 году составляет:

Москва — 200 000 рублей за кв.м;
Нижний Новгород — 60 500 рублей за кв.м
Санкт-Петербург — 100 000 рублей за кв.м;
Белгород — 58 000 рублей за кв.м;
Хабаровск — 73 800 рублей за кв.м;
Екатеринбург — 69 700 рублей за кв.м;

Естественно, что когда входит в общую площадь балкон, то сумма переплаты оборачивается весьма внушительными цифрами. Так что расходы на помощь специалистов при заключении договора купли-продажи обязательно себя оправдают.

Выводы: изменения в жилищном законодательстве привели к ситуации, когда не все ее положения трактуются однозначно. Вот почему в вопросе учета площади балконов и лоджий следует скрупулезно разбираться.

Достаточно важно правильно провести подсчет общей площади квартиры, так как для этого в разных случаях используют различную документацию. Рассмотрим все особенности подсчета жилых метров квартиры и какие могут возникнуть при этом трудности.

Достаточно важно провести расчеты правильно, так как от этого будет зависеть стоимость недвижимости и сопутствующие расходы. Примером можно назвать то, что цена на квартиру формируется исходя из стоимости на один квадратный метр и общего метража. Также не стоит забывать о том, что коммунальщик проводит расчет стоимости отопления также на основании проводимых расчетов и указанной информации в паспорте помещения.

Что входит в общую площадь квартиры

Установленные нормы указывают на то, что нижеприведенный список помещений должен учитываться при проводимых расчетах:

Туалет.
Ванная комната.
Коридор.
Кухня.
Кладовая.
Спальни и гостиные, другие жилые помещения.

В должен быть указан каждый тип помещения. Также в подобном документе уточняется их площадь. Некоторые проекты создаются без разделения помещения при помощи перегородок, так как они возводятся уже после сдачи объекта в эксплуатацию.

Кроме этого следует учитывать используемую терминологию при обозначении помещений:

Общая – все помещения квартиры, которые должны учитываться согласно установленным нормам ЖК РФ.
Жилая – сумма площадей жилых комнат, которые указаны таковыми в созданном проекте здания.
Полезная – совокупность всех помещений, в которые включаются балкон и антресоли. Однако в эту категорию не входят лестничные пролеты, пандусы, лифтовые шахты и так далее.

Вышеприведенные определения могут использоваться в различных документах, которые касаются квартиры.

При расчетах также следует рассматривать и перегородки. Примером можно назвать ниши, высота которых составляет более 2-х метров, арочные проемы, внутриквартирные лестницы. Они на плане также обозначаются, так как являются важным элементом помещений.

Что не входит в общую площадь

Есть помещения, которые не должны учитываться при проведении рассматриваемых расчетов. Уделим внимание нижеприведенным помещениям:

Террасы, в независимости от их размеров, не могут учитываться при проведении расчетов. Достаточно часто можно встретить ситуацию, когда терраса элитного жилья включается в расчет стоимости помещения. Она может иметь достаточно большие размеры, при этом рассчитывая стоимость одного квадратного метра при включении террасы можно существенно снизить показатель.
В исключение входят лоджии, балконы и веранды, которые также могут иметь различные размеры. Балкон и лоджия по современным проектам могут иметь достаточно большую площадь, но это не становится причиной включения их в расчеты. Однако в жилищном кодексе указано то, что помещение не должно иметь отопления, так как в противном случае они должны учитываться при расчете стоимости отопления.

Обозначение комнаты проводится в созданном проекте. Именно он используется при учете общей площади помещения.

Достаточно много споров ходит на счет того, следует ли включать балкон в общую площадь. Многие чиновники хотят увеличить метраж квартиры путем включения в нее балкона или лоджии, но подобные действия противозаконны.

Чиновники в качестве оснований для включения балкона или лоджии в общий метраж берут СниП от 2003 года, но при возникновении споров можно опираться на ЖК РФ, так как он не позволяет включать рассматриваемый тип помещения в общую площадь.

Как рассчитать общую площадь квартиру

Правила расчета указаны в жилищном кодексе. К важным моментам можно отнести:

В 15 статье пункт 5 – изложенная информация является основой для расчета общей площади. Обобщив изложенную информацию в этом пункте можно сказать, что рассматриваемый показатель равен сумме всех площадей квартиры, в том числе и носящие вспомогательный характер.
Статья 16 определяет жилые помещения, которые являются домом, квартирой или их частью, комнату. Все помещения, в которых может проживать человек, относятся к рассматриваемой категории.
В статье 16 следует отметить пункт 3 – он используется для определения понятия квартиры.

Также могут использоваться различные коэффициенты при расчете. Примером можно назвать то, что для кладовой и веранды коэффициент равен 1. Для балкона он равен 0,3 для лоджии 0,5.

Для получения конечного результата следует узнать площадь каждой комнаты и сложить эти значения. Расчет проводится:

Для обычной прямоугольной комнаты: S комнаты = А х B, где A – длина, B – ширина.
Для сложной формы: овальные и круглые по формуле S комнаты = πR², где R – радиус, треугольной формы по формуле Sкомнаты = √ (P(P -A) х (Р – В) х (Р – С)), где Р – половина периметра треугольника, А, В, С – длины его сторон.

После этого проводим складывание значений и получаем конечный результат.

Спорные моменты

В жилищный кодекс и другие законы постоянно вносятся поправки, что определяет появление большого количества спорных моментов. При этом жилищный вопрос – щепетильный вопрос по причине высокой стоимости недвижимости. Многие вопросы регулируются несколькими документами, что и приводит к спорным моментам.

Установленные правила определяют то, что площадь лоджии или балкона должны указываться как справочная информация. Она используется на момент сдачи объекта для сверки информации застройщиком и БТИ.

Возможные спорные моменты:

По включению лоджии, балкона или террасы при подсчете стоимости квартиры исходя из цены на один квадратный метр.
Касаемо отапливаемых лоджий и балконов при расчете стоимость предоставленных услуг по отоплению.
По включению дополнительных помещений, которые находятся , к примеру, на лестничной площадке, при расчете общей площади.

Все спорные моменты, если согласие между сторонами не было найдено, решаются через суд.

Права покупателей

Процесс покупки вызывает довольно много споров, так как оценка стоимости недвижимости проводится на основании общей площади. Довольно часто можно встретить коэффициенты и другую вспомогательную информацию: для чего она указывается и к чему приводит? Примером назовем заключение договора на долевое строительство, после завершения которого в собственность отходит помещение 77 квадратных метров.

На момент подписания застройщик указывает, как правило, неподробную информацию. На момент получения технического паспорта можно встретить следующего рода ситуацию:

Фактическая площадь квартиры составляет 72, 5 квадратных метра, а не 77, которые были указаны при составлении договора. Отметим, что перед возведением жилого здания используются расчетные показатели. После завершения строительных работ и выборе конкретной квартиры проводится составление паспорта, в котором и указывается вся важная техническая информация.
Площадь всех комнат составляет 68 квадратных метров. При этом отметим, что современные проекты предусматривают отсутствие перегородок. Примером можно назвать монолитные дома, в которых можно возводить перегородки по своему усмотрению.
Лоджия, с учетом применяемого коэффициента, имеет 4,5 квадратных метров. Лишние квадраты могут приписать и путем включения террасы, помещений на лестничной площадке и так далее.

Подобная ситуация становится причиной обращения в суд, так как включение лоджии и балкона – неправомерные действия. В большинстве случаев, если суд рассматривает спорный вопрос на основании принятых норм в ЖК РФ, застройщик обязан вернуть средства за оплаченный метраж, который не должен был включаться.

На рынке вторичного жилья достаточно часто можно встретить ситуацию, при которой проводилась перепланировка без официального оформления внесенных изменений. Примером можно назвать объединение лоджии и балкона с другими помещениями.

Делая их отапливаемыми следует изменять техническую документацию и регистрировать проведенные работы. В подобном случае лоджия и балкон учитываются при расчете стоимости квартиры с учетом сформировавшейся цены на 1 квадратный метр.

Стоит уделить внимание на тот момент, что присоединение площади и лоджии становится причиной перерасчета стоимости счетов за отопление. При этом предусматривается наложение достаточно большого штрафа на собственника, который провел изменения без соответствующего оформления (при этом даже не рассматривается момент, касающийся затрагивания несущих конструкций, что категорически запрещено делать).

Судебная практика

Суды по жилищным вопросам проводятся достаточно часто. При этом отметим тот момент, что судебные инстанции достаточно часто принимают сторону покупателя. Это связано со следующими моментами:

Судебные инстанции принимают сторону покупателя по причине того, что за основу используют Жилищный кодекс РФ.
Застройщик в качестве оснований при расчете стоимости жилья использует информацию, которая указывается в СниП. Это связано с тем, что подобным образом они обязывают оплачивать помещения, которые не входят в общую площадь. При том их действия нельзя назвать неправомерными, но случай рассматривается в суде.

Именно поэтому начинаются споры и возникает довольно много проблем с покупкой.

Если в суд подает коммунальщик по причине того, что отопительная система была модернизирована путем включения дополнительных секций для обогрева лоджии , то владельцу присуждают достаточно большой штраф. Поэтому все изменения следует проводить с их официальным оформлением.

Юристы для исключения проблем с приобретением жилья рекомендуют проводить сбор всей документации. При этом копии должны быть заверены нотариально, так как в противном случае информация, содержащаяся в документации, не может стать причиной принятия решения.
Все вносимые изменения должны отражаться в планировке , так как штраф, к примеру, за присоединение лоджии, довольно высок.
В заключение отметим, что при покупке недвижимости или заключении договора на долевое строительство следует уделять много внимания всей документации. Если она неполная, то есть вероятность того, что застройщик или продавец пытается незаконно повысить свой доход.

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ

Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст.40; 2006, N 30, ст.3287; 2010, N 25, ст.3070; 2016, N 27, ст.4237),

приказываю:

1. Установить понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения согласно приложению к настоящему приказу.

3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Н.Е.Стасишина.

Министр
М.А.Мень

Зарегистрировано
в Министерстве юстиции
Российской Федерации
16 декабря 2016 года,
регистрационный N 44769

Приложение. Понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения

Приложение
к приказу
Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 25 ноября 2016 года N 854/пр

При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты:


для лоджий
для балконов
для террас
для веранд

Электронный текст документа
подготовлен АО "Кодекс" и сверен по:
Официальный интернет-портал
правовой информации
www.pravo.gov.ru, 19.12.2016,
N 0001201612190057

Большинство населения РФ проживает в квартирах. Данные объекты недвижимости характеризуются несколькими важными параметрами, одним из основных выступает количество квадратных метров жилья.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

При расчете во внимание не берутся определенные части квартиры. Необходимо разобраться, что входит в общую площадь квартиры в 2019 году, какие помещения не учитываются, какова законодательная база данного вопроса.

Общие моменты

Сегодня расчет общей площади жилья имеет важное значение, особенно в случае необходимости ознакомления с документами на жилплощадь заблаговременно.

Уделяя внимание данному вопросу заранее, вы сможете избежать в дальнейшем ущемления ваших прав.

Рассмотрим законодательные нормы, основные понятия расчета, а также с какой целью выполняется расчет общей площади жилья.

Что это такое

Когда осуществляются сделки с жильем, в основном применяются два термина – общая и жилая площадь.

На первый взгляд, никаких трудностей не должно возникать, ведь общая квадратура состоит из всей территории квартиры, а жилая включает только помещения, где можно проживать (жилые комнаты).

Однако часто возникают противоречия и необходимость обращаться в суд. В этом разделе мы детально разберемся, какая же площадь считается общей.

Сегодня в процессе приобретения и продажи квартиры нужно учитывать главные ее характеристики, в том числе суммарную жилую квадратуру.

Точное определение площади жилья считается важным нюансом, поскольку квартиры формируется, исходя из суммарного числа полезных квадратных метров.

В таком случае ссылаются на прежние нормативные документы, которые фактически утратили законную силу.

Граждане вправе указать им, что вышеуказанный ФЗ отменяет и корректирует действие прежнего законодательства.

Раньше, до принятия ФЗ, балконы и лоджии в обязательном порядке были включены в общую квадратуру квартиры в процессе оформления технической документации на квартиру, частности техпаспорта.

В 2019 году присоединять лоджии и балконы к общей площади запрещено. В противном случае это будет считаться грубым нарушением, что повлечет за собой необходимость проведения перерасчета.

Как официально произвести расчет

На законодательном уровне предусмотрено несколько способов расчета общей и жилой квадратуры, исходя из целей, для которых данный расчет осуществляется:

Подсобные бытовые помещения, лоджии, балконы, террасы в определении жилой площади жилья не учитываются.

Итак, мы увидели, что расчет общей и жилой площади имеет ряд нюансов, которые необходимо учитывать для соблюдения требований законодательства.